Il nuovo assetto per i tributi comunali è stato ridisegnato con la legge di Bilancio 2020 (legge n. 160 del 27 dicembre 2019). La nuova IMU si applica in tutti i Comuni del territorio nazionale, ferma restando per la regione Friuli Venezia Giulia e per le province autonome di Trento e di Bolzano l’autonomia impositiva prevista dai rispettivi statuti.

Dall’anno 2020 i detentori degli immobili non sono più tenuti al versamento della TASI che era, invece, dovuta fino al 2019 sia dal titolare del diritto reale sull’immobile che dall’occupante; nel caso di immobile in affitto la TASI era dovuta infatti sia dal locatore che dal conduttore.

Applicazione dell’imposta

La disciplina dell’IMU è in continuità con la normativa precedente. Il presupposto dell’IMU è il possesso di immobili.

Attenzione: Il possesso dell’abitazione principale o assimilata non costituisce, come già previsto in precedenza, presupposto dell’imposta, salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Il legislatore ha fornito la definizione degli immobili, ai fini dell’applicazione dell’imposta:

• per “fabbricato” si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente (come chiarito dal MEF con la Circolare n. 1/DF del 18 marzo 2020 la nuova disposizione normativa comporta il superamento della precedente impostazione normativa che consentiva di fare riferimento alla nozione civilistica di pertinenza di cui agli artt. 817 ss. c.c., nonché all’orientamento giurisprudenziale formatosi su tali disposizioni); il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
• per “abitazione principale” si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Qualora i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale (quindi, nello stesso Comune), le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Si ricorda che il possesso dell’abitazione principale (o assimilata) non costituisce presupposto dell’imposta, salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (abitazioni di lusso);
• per “pertinenze” dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Sono inoltre considerate abitazioni principali, e quindi non soggette all’IMU:

1. le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
2. le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
3. i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
4. la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
5. un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
6. su decisione del singolo Comune, l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. In caso di più unità immobiliari, l’agevolazione può essere applicata a una sola unità immobiliare.

Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, (c.d. Piano casa), ha inoltre previsto, con effetto dal 2015:

• la soppressione della facoltà per i Comuni di qualificare come abitazione principale l’immobile posseduto dai cittadini italiani non residenti e iscritti all’AIRE a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso;
• l’assimilazione ex lege ad abitazione principale, a decorrere dal 2015, di un’unica unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti e iscritti all’AIRE, già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.

Base imponibile

La base imponibile dell’imposta, a cui poi applicare le aliquote stabilite dai Comuni, è costituita dal valore degli immobili.

Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5%, i seguenti moltiplicatori:

• 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
• 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
• 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
• 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
• 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
• 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo.

La prima rata va pagata applicando le aliquote e le detrazioni previste dai singoli Comuni l’anno precedente.

Se già approvate è possibile far riferimento alle aliquote 2022 (è una facoltà, non un obbligo). I singoli Comuni, per l’anno 2022, dovranno inviare le delibere di approvazione delle aliquote e detrazioni al MEF, per il tramite dell’apposito “portale del federalismo fiscale”, entro il 14 ottobre 2022, in modo che il Ministero possa provvedere alla loro pubblicazione nel proprio sito internet di cui al D.Lgs. n. 360/1998, entro il termine del 28 ottobre 2022.

Gli immobili concessi in comodato a un parente di primo grado in linea retta (genitore o figlio) godono di una riduzione della base imponibile del 50% a condizione che:

• l’immobile sia adibito ad abitazione principale;
• l’immobile non appartenga a una delle categorie catastali cd di lusso (A/1, A/8, A/9);
• il contratto di comodato risulti regolarmente registrato.

Inoltre il comodante:

• deve possedere un solo immobile in Italia oltre all’abitazione principale non di lusso, sita nel territorio in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato;
• deve risiedere e avere la sua dimora abituale nello stesso Comune in cui l’immobile è concesso in comodato;
• deve presentare la dichiarazione IMU che attesti il possesso dei requisiti.

Dal 2016 sono esenti da IMU i terreni agricoli:

• ricadenti nelle aree montane e di collina secondo i criteri della Circolare Ministeriale n. 9 del 14 giugno 1993;
• posseduti da coltivatori diretti del fondo (CD) e Imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dall’ubicazione del terreno;
• immutabilmente destinati all’agricoltura, alla silvicoltura e all’allevamento di animali, con proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
• ubicati nelle isole minori (Isole Tremiti, Pantelleria, Isole Pelagie, Isole Egadi, Isole Eolie, Isole Suscitane, Isole del Nord di Sardegna, Isole Partenopee, Isole Ponziane, Isole Toscane, Isole del Mar Ligure, Isola del Lago d’Iseo).

La Legge di Stabilità 2016 ha inoltre:

• compreso nel novero degli immobili esenti da IMU le unità immobiliari di cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, anche se destinate a studenti universitari soci assegnatari;
• previsto la riduzione al 75% dell’IMU dovuta in base all’aliquota comunale per gli immobili locati a canone concordato;
• escluso i macchinari “imbullonati” dal calcolo della rendita e quindi dalla base imponibile IMU. Al fine di godere del beneficio, i contribuenti devono richiedere le rendite catastali rideterminate che avranno gli effetti retroattivi a partire dal 1° gennaio dello stesso anno.

La Legge di Bilancio 2019, prima, e successivamente il cosiddetto “Decreto Crescita” (D.L. 30 aprile 2019, n. 34), hanno rimodulato la deducibilità dell’imposta relativa agli immobili strumentali. Da ultimo è intervenuta anche la legge di Bilancio 2020 che ne ha così disposto la deducibilità:

• al 50% già per il periodo d’imposta 2019;
• al 60% per il 2020 e 2021;
• a regime, dal 2022, la percentuale arriverà al 100%.

Il reddito delle abitazioni non locate che scontano l’IMU, ubicate nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale, è assoggettato a Irpef nella misura del 50%.

I Comuni possono disporre casi di esclusione come, ad esempio, per i proprietari o gli usufruttuari anziani o disabili che trasferiscono la residenza in istituti di ricovero, per i cittadini italiani non residenti. Sono sempre esenti gli alloggi sociali, la casa assegnata al coniuge separato, l’unico immobile posseduto dal personale delle forze armate o delle forze di polizia, i fabbricati rurali a uso strumentale.

Sono inoltre esenti dall’IMU:

• gli immobili posseduti dallo Stato, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle Regioni, dalle Province, dai Comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, ove non soppressi, e dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• i fabbricati di proprietà della Santa Sede, indicati negli artt. 13, 14, 15 e 16 del Trattato lateranense;
• i fabbricati destinati ad usi culturali ex art. 5-bis del D.P.R. n. 601/1973 (es. musei, biblioteche, archivi, parchi e giardini aperti al pubblico, ecc.);
• i fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione;
• i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
• gli immobili localizzati all’interno delle Zone Franche Urbane posseduti dalle piccole e micro imprese;
• gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all’art. 73, comma 1, lett. c) del TUIR, destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali delle attività:
  • assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive;
  • dirette all’esercizio del culto e alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei religiosi, alla catechesi e all’educazione cristiana, ex art. 16, comma 1, lett. a), legge n. 222/85.

Per gli immobili utilizzati sia per l’attività commerciale che per quella istituzionale, l’esenzione “va applicata solo alla frazione di unità destinata all’attività non commerciale”.

Le novità e le esenzioni 2022 Riduzione IMU per i pensionati esteri: per l’anno 2022 l’IMU è ridotta al 37,5% se vi è una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia.   Esenzione IMU per i beni merce: dal 1° gennaio 2020 i fabbricati costruiti e destinati alla vendita da parte dell’impresa costruttrice sono esenti dall’IMU fino a che permane tale destinazione.   Esenzione IMU immobili D/3: per il 2022 non è dovuta l’IMU per gli immobili rientranti nella categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate.   Esenzione abitazione principale: nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale o in Comuni diversi, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile, scelto dai componenti del nucleo familiare. La scelta dovrà essere comunicata attraverso la presentazione della dichiarazione IMU al Comune in cui è ubicato l’immobile da considerare come abitazione principale.   Esenzione IMU per gli immobili colpiti dal sisma del 2012 nei Comuni di Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna: applicazione dell’esenzione fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati interessati e comunque non oltre il 31 dicembre 2022.

Termini e modalità di pagamento

La scadenza per il pagamento della prima rata IMU 2022 è fissato al 16 giugno 2022.

La seconda rata scadrà il 16 dicembre 2022.

Il versamento dell’IMU può avvenire alternativamente, mediante:

• il modello F24;
• apposito bollettino di c/c postale;
• la piattaforma PagoPA, di cui all’art. 5 del Codice dell’amministrazione digitale (D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82), e con le altre modalità previste dallo stesso Codice.

La Dichiarazione IMU deve essere presentata al Comune in cui sono ubicati gli immobili entro il 30 giugno dell’anno successivoa quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.

Fattura elettronica per forfetari e contribuenti in regime di vantaggio

L’art. 18 del D.L. 30 aprile 2022, n. 36 dispone la soppressione di una parte dell’art. 1, comma 3, del D.Lgs. 5 agosto 2015, n. 127, in materia di fatturazione elettronica e trasmissione telematica delle fatture o dei relativi dati.

Ad essere cancellati sono gli esoneri attualmente in vigore con riferimento agli obblighi del cd. “fisco elettronico” a favore dei soggetti:

• rientranti nel “regime di vantaggio” di cui all’art. 27, commi 1 e 2, del D.L. 6 luglio 2011, n. 98;
• rientranti nel regime forfetario di cui all’art. 1, commi da 54 a 89, della legge n. 190/2014;
• che hanno esercitato l’opzione di cui agli artt. 1 e 2 della legge 16 dicembre 1991, n. 398, che nel periodo d’imposta precedente hanno conseguito dall’esercizio di attività commerciali proventi per un importo non superiore a euro 65.000.

Gli esoneri sono cancellati con un calendario differenziato a seconda della “dimensione” del contribuente, valutata in base ai ricavi o compensi percepiti nell’anno precedente, ragguagliati ad anno.

Ricavi compensi anno precedente (ragguagliati ad anno)	Decorrenza obbligo fatturazione elettronica
Oltre a 25mila euro	1° luglio 2022
Fino a 25 mila euro	1° gennaio 2024

Per determinare pertanto i nuovi obbligati alla e-fattura dal 1° luglio 2022 sarà indispensabile quantificare l’ammontare dei ricavi o compensi dell’anno 2021, tenendo in opportuna considerazione il ragguaglio a periodo per i soggetti che hanno iniziato l’attività nel corso del 2021.

Il venire meno degli esoneri in materia di e-fattura comporterà che i soggetti “nuovi obbligati” verranno attratti in toto nel mondo del “fisco elettronico”, comportando non solo l’obbligo di emettere fattura tramite Sistema di Interscambio, ma anche di ottemperare ad una serie di adempimenti collaterali:

– ricezione delle fatture passive tramite Sistema di Interscambio (si consiglia di sottoscrivere l’accordo di servizio AdE per la Consultazione, e di registrare il canale di ricezione preferenziale in piattaforma Fatture e Corrispettivi);
– conservazione elettronica delle fatture emesse e ricevute a norma CAD (si consiglia di sottoscrivere l’accordo di servizio AdE per la Conservazione).

Inoltre, all’atto del passaggio dalla modalità analogica alla modalità elettronica, anche l’assolvimento dell’imposta di bollo dovuta sulle fatture dovrà avvenire in elettronico, con versamento a cadenza trimestrale.

Regime sanzionatorio

Per quanto riguarda i termini di emissione – ovvero di invio dei files xml al Sistema di Interscambio – delle fatture elettroniche da parte dei soggetti aderenti al regime di vantaggio o al regime forfetario, valgono i termini ordinari, ovvero:

• 12 giorni dall’esecuzione dell’operazione, nel caso di fattura immediata;
• entro il giorno 15 del mese successivo nel caso di fattura differita.

La tardiva emissione di una fattura non soggetta ad IVA, da parte di un soggetto che applica il regime forfetario o di vantaggio, è punita con la sanzione di cui all’art. 6, comma 2 del D.Lgs. n. 471/1997, secondo cui «2. Il cedente o prestatore che viola obblighi inerenti alla documentazione e alla registrazione di operazioni non imponibili, esenti, non soggette a imposta sul valore aggiunto o soggette all’inversione contabile di cui agli artt. 17 e 74, commi settimo e ottavo, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, è punito con sanzione amministrativa compresa tra il cinque ed il dieci per cento dei corrispettivi non documentati o non registrati. Tuttavia, quando la violazione non rileva neppure ai fini della determinazione del reddito si applica la sanzione amministrativa da euro 250 a euro 2.000».

Tuttavia, per espressa previsione dell’art. 18 del D.L. n. 36/2022, è previsto un periodo di tolleranza: per il terzo trimestre del periodo d’imposta 2022, le sanzioni non si applicano  ai  soggetti ai quali l’obbligo di fatturazione elettronica è esteso a decorrere dal 1° luglio 2022, a condizione che la fattura venga emessa entro il mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione.

Sanzioni per mancata accettazione POS e nuovi controlli

Il già menzionato art. 18 del D.L. n. 36/2022 introduce due ulteriori, importanti, novità:

• viene anticipata al 30 giugno 2022 la decorrenza delle sanzioni in caso di mancata accettazione di pagamenti con carte di debito/credito, dapprima prevista per il 1° gennaio 2023;
• viene previsto che i soggetti che gestiscono gli strumenti di pagamento elettronico trasmettano all’Agenzia delle Entrate il totale giornaliero del transato.

Con riferimento al primo punto, il riferimento è alle sanzioni di cui all’art. 15, comma 4-bis, del D.L. 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012, n. 221, in vigore dal 30 giugno 2022.

Laddove un soggetto che effettua attività di:

– vendita di prodotti;

– prestazioni di servizi, anche professionali

rifiuti di accettare un pagamento attraverso carte di debito/credito, si renderà dovuta una sanzione fissa pari a 30 euro, cui si aggiunge il 4% del valore della transazione per la quale è stato rifiutato il pagamento elettronico.

Quanto sopra, salvo che ricorra il caso di oggettiva impossibilità tecnica (es. terminale POS fuori uso o assenza di connessione internet).     

Per questo tipo di violazione la norma espressamente esclude la possibilità di procedere al pagamento in misura ridotta (ovvero, entro 60 giorni, per un terzo del massimo della sanzione, oppure, se più favorevole, il doppio della sanzione minima edittale oltre le spese di procedimento).

Quanto al secondo punto, viene disposto che: “All’art. 22, comma 5 , ultimo periodo, del D.L. 26 ottobre 2019, n. 124, convertito dalla legge 19 dicembre 2019, n. 157, in materia di trasmissione dei dati relativi alle operazioni giornaliere saldate con mezzi di pagamento elettronici, le parole «di cui al comma 1-ter» sono soppresse”.

Questa disposizione deve essere letta “al contrario”: visto che viene cancellato un “di cui”, la norma oggetto di modifica si rende applicabile senza eccezioni.

Concretamente, ciò significa che se prima della modifica le banche e le società che gestiscono moneta elettronica inviavano all’Agenzia delle Entrate i totali del transato relativi ai sistemi di incasso evoluto esclusivamente con riferimento al comma 1-ter, ovvero solo quelle relative agli incassi rilevanti ai fini del riconoscimento del credito imposta sulle commissioni POS nella misura del 100%, dopo la modifica i medesimi soggetti trasmetteranno giornalmente i totali di tutte le movimentazioni (incassi) effettuati in moneta elettronica, così che l’Agenzia delle Entrate sarà in grado di incrociare tali incassi con i dati dei corrispettivi elettronici.